En gäststuga på hällen i Värmdö eller ett uterum mot viken i Tyresö: vid vattnet runt Stockholm är det sällan bygglovet som blir den svåra frågan. Oftare är det strandskyddet, kartunderlaget och ibland havsnivån.
Två prövningar ska hållas isär: bygglov enligt plan- och bygglagen och strandskyddsdispens enligt miljöbalken. Strandskyddet är normalt 100 meter från strandlinjen, men på vissa platser i bland annat Täby, Lidingö, Järfälla, Österåker och Södertälje är det utökat till upp till 300 meter. Dispensen har en egen avgift, och bland kommunerna som anger ett fast belopp ligger den mellan 6 200 och 15 609 kr enligt 2026 års taxor.
Här jämför vi vad nio kommuner vid hav, skärgård och Mälaren skriver om strandskydd, dispens, kartor och höjder, enligt kommunernas egna sidor och taxor lästa den 4 oktober 2026.
Tre saker att reda ut innan du ritar
- Ligger tomten inom strandskyddat område? Zonen gäller både på land och ut i vattnet, och den kan vara 300 meter även där vattnet inte syns från huset.
- Krävs bygglov, eller är åtgärden lovfri? Sedan 1 december 2025 är en tillbyggnad på högst 30 kvadratmeter lovfri, liksom komplementbyggnader inom en pott på 45 kvadratmeter inom detaljplan, med vissa villkor. Se vad som är lovfritt sedan december 2025.
- Vilket kartunderlag går att få, och hur snabbt? I delar av Värmdö finns ingen primärkarta, och flera kommuner har längre leveranstider just nu.
Bygglov och strandskyddsdispens – två prövningar
| Kommun | Strandskydd enligt kommunen | Dispens prövas av / söks | Dispensavgift 2026 |
|---|---|---|---|
| Värmdö | Normalt 100 m, Länsstyrelsen kan utvidga till högst 300 m | Kommunen, e-tjänsten STRAND | Enligt gällande taxa |
| Haninge | "Oftast 100–300 meter" | I samma e-tjänst som bygglov | 11 234 kr (positiv enkel bedömning 5 731 kr) |
| Nacka | Avstånd anges inte, webbkartan visar zonen | Miljö- och stadsbyggnadsnämnden eller miljöenheten | Timavgift, 1 200 kr/tim |
| Österåker | 100 m, på vissa platser 300 m | Kommunen; Länsstyrelsen granskar inom 3 veckor | 8 880 kr |
| Lidingö | 100 m, 300 m i fyra utpekade områden | Stadens e-tjänst | Se stadens taxa |
| Tyresö | 100 m, i vissa fall upp till 300 m | Byggnadsnämnden | 15 609 kr |
| Täby | Utvidgat till mellan 100 och 300 m enligt Länsstyrelsens beslut | I bygglovs-e-tjänsten | 6 200 kr |
| Järfälla | 100 m, 300 m vid Översjön, Säbysjön och obebyggda delar av Mälaren | I bygglovs-e-tjänsten | Se kommunens taxa |
| Södertälje | 100 m kring allt vatten, vissa områden 300 m | Bygglovsenheten har ansvaret | 13 000 kr |
Tyresös belopp följer taxan från 1 juni 2026 och Nackas timpris taxan för 2026.
Det som skiljer kommunerna åt
- Täby: Länsstyrelsen beslutade om utvidgat strandskydd den 19 september 2018, och beslutet omfattar också en del av Vågsjöområdet. Kommunens strandskyddssida anger inga avstånd, så det är kartbilagan till beslutet eller kommunen som ger svaret. Mer om bygglovsritningar i Täby.
- Lidingö: fyra områden har 300 meter (norra Elfvikslandet, Grönsta–Trolldalen, västra Sticklinge och östra Bosön); annars gäller 100 meter. Se Lidingö.
- Järfälla vid Mälaren: här finns både utvidgat och upphävt skydd. Vid Översjön, Säbysjön och de obebyggda delarna av Mälaren är zonen 300 meter, medan skyddet är helt eller delvis upphävt i vissa planlagda områden som Bolinder strand och båtklubbsområdena vid Lövholmen. Se vår sida om Järfälla.
- Tyresö: kommunen anger vilka vatten som sedan 1 juli 2025 inte omfattas – sjöar under en hektar, vattendrag smalare än två meter och vatten anlagda efter 30 juni 1975 – så länge de inte ligger inom skyddet för ett större vatten. Se förutsättningarna i Tyresö.
- Södertälje: kommunen ligger vid både Östersjön och Mälaren, och strandskyddet gäller enligt kommunen "kring allt vatten i kommunen". Se Södertälje.
- Stockholms stad: här omfattas bara vissa stränder och vattenområden, och staden rekommenderar att dispensen söks innan du söker lov. Se sidan om Stockholm.
Osäker på om din tomt berörs? I Haninge svarar bygglovsenheten, i Tyresö Servicecenter, och i Nacka syns zonen i webbkartan. Värmdö har telefontid för strandskydd på måndagar kl. 13–15 (08-570 479 00).
Lovfritt betyder inte dispensfritt
Reformen gjorde fler åtgärder lovfria, men strandskyddet prövas för sig. Enligt Värmdö kan dispens, eller tillstånd inom vattenskyddsområde, behövas även när tillbyggnaden inte kräver lov. Nacka beskriver dispens och bygglov som skilda prövningar och vill att du kontaktar bygglovenheten samtidigt om dispensen gäller en byggnad eller trädfällning.
Ett uterum på 25 kvadratmeter kan alltså vara lovfritt och ändå kräva dispens om huset ligger inom zonen – och dispensen kostar även när lovet är gratis, i Tyresö 15 609 kr och i Österåker 8 880 kr.
Planera därför för båda prövningarna från början. En situationsplan som visar exakt var tillbyggnaden hamnar i förhållande till strandlinjen och tomtgränsen gör båda ärendena lättare att bedöma. Vilka handlingar som brukar behövas står i artikeln om situationsplan, fasad och sektion.
Kartor i skärgården: när primärkartan saknas
Ute i skärgården ser kartunderlaget för situationsplanen annorlunda ut än i en villastad.
Värmdö. Enligt karttaxan finns ingen primärkarta i delar av skärgården. Till en dispensansökan krävs en egen kartprodukt för små avlopp och strandskydd, och den tas betalt för per timme. En förenklad nybyggnadskarta kostar 2 570 kr för fastigheter upp till 4 500 m², och en fullständig tar normalt fyra till åtta veckor. Just nu tar det längre tid, eftersom kommunen tills vidare saknar åtkomst till Lantmäteriets register. Mer om vad som gäller i Värmdö.
Österåker. Nybyggnadskarta C används för tillbyggnader, mindre byggnader och nya huvudbyggnader på skärgårdsöarna, utom Ljusterö. Den kontrolleras vid skrivbordet utan fältmätning, kostar 2 420 kr (fastighet upp till 5 000 m²) och levereras inom en vecka. För ett nytt hus inom detaljplan på fastlandet eller Ljusterö gäller i stället karta A.
Haninge. Kommunens yta består till 79 procent av vatten, och 2013 räknade kommunen 4 262 öar. Den gratis tomtkartan duger som underlag för en ansökan om strandskyddsdispens, och ska ett hus på en ö utan landförbindelse stakas ut lägger taxan till kostnaden för taxibåt.
Tyresö. För vissa ärenden, till exempel strandskydd, kan du själv ta fram en enkel tomtkarta i kommunens webbkarta.
Södertälje. Handläggningen av bygglov och lantmäteriärenden tar längre tid sedan Lantmäteriet den 24 maj 2025 begränsade kommunernas tillgång till vissa underlag, skriver kommunen.
Lägsta golvhöjd och höga vatten
Av de nio kommunerna är Österåker den enda där vi har hittat en konkret höjd. Där gäller 2,7 meter över havet som lägsta höjd för nya byggprojekt, räknat utifrån en havsnivå som statistiskt nås en gång på hundra år. För ett nytt hus behöver golvnivån alltså stämma redan i sektionsritningen. Se Österåker.
Två kommuner har dessutom skyfallskartor. Lidingös webbkarta har ett lager för översvämningsrisk vid 100-årsregn, och staden vill att du kontrollerar om fastigheten ligger i ett klimatriskområde för översvämning eller skred. Södertälje har en skyfallskartering i webbkartan och betonar att det är fastighetsägaren som ansvarar för att skydda sin egendom. Hos Värmdö, Haninge, Nacka och Tyresö har vi inte hittat motsvarande vägledning för småhusägare, men frågan kan ändå tas upp i prövningen.
Expressbygglov i Värmdö – och dess gränser
Värmdö har ett snabbspår som vi inte har sett hos de andra kommunerna i jämförelsen. Kommer du med ett komplett ärende till servicecenter före nio en vardag avgörs det samma dag, annars dagen efter, och det kostar inget extra. Villkoren gör att det inte passar alla projekt vid vattnet:
- Bara mindre åtgärder på en- och tvåbostadshus, som förråd eller carport utan VA, en liten tillbyggnad utan VA, fasadändring eller rivning.
- Åtgärden följer detaljplanen, så att inga grannar behöver tillfrågas.
- Vatten och avlopp påverkas inte.
- Fastigheten ligger inte i ett kulturmiljöområde.
Strandskydd nämns inte bland villkoren, men eftersom dispensen är en egen prövning behöver den vara klar om tomten ligger inom zonen. Snabbt beslut betyder inte snabb byggstart: arbetet får påbörjas först fyra veckor efter kungörelsen i Post- och Inrikes Tidningar.
Gäststuga eller förråd nära stranden
En komplementbyggnad på högst 30 kvadratmeter kan vara lovfri inom detaljplan, men placeringen avgör om du behöver dispens. Bestäm därför var på tomten byggnaden kan stå innan du bestämmer storlek och utformning. Ska den bli en bostad gäller reglerna för attefallshus och komplementbostadshus.
Kulturmiljöer längs farlederna
Flera av de mest eftertraktade lägena vid vattnet är också kulturmiljöer, och där kan lov krävas för sådant som annars är lovfritt.
- Värmdö: kommunen har 14 riksintresseområden för kulturmiljövården och omkring 55 kulturmiljöområden i sitt program, bland annat Gustavsberg. Reglerna gäller där "alltid – oavsett om du behöver bygglov eller inte".
- Haninge: riksintressen som Dalarö, Utö, Kymmendö och Huvudskär. Vid tillbyggnad ska ursprungliga karaktärsdrag bevaras. Se Haninge kommun.
- Nacka: riksintressena Saltsjöbaden och Nackas norra kust, som hör till Stockholms farled och inlopp. I kulturhistoriskt värdefulla områden gäller inte de lovfria åtgärderna. Se Nacka.
- Österåker: Brottö på Ingmarsö är kulturreservat sedan 2004, och Vira bruk och Åkers kanal är riksintressen.
- Södertälje: norra Mörkö är riksintresse som farledsmiljö längs vattenvägen mellan Östersjön och Mälaren.
- Järfälla: kommunens kulturmiljöplan pekar ut Görväln vid Mälaren som det enda riksintresset för kulturmiljövården.
Den exakta avgränsningen ser du i kommunens webbkarta. Avgifter och lokala regler i fler kommuner jämför vi i genomgången av bygglov runt Stockholm.
Checklista före ansökan
- Kontrollera strandskyddet i kommunens karta eller fråga kommunen, och fråga om det är upphävt i din detaljplan.
- Kontrollera om tomten ligger i ett kulturmiljöområde eller riksintresse.
- Beställ kartunderlag tidigt och fråga vilken karta som gäller på en ö.
- Bygger du nytt i Österåker: se till att golvet hamnar minst 2,7 meter över havet.
- Använd kommunens rådgivning, till exempel Tyresös kostnadsfria rådgivning på torsdagar eller Värmdös telefontid för strandskydd. Så förbereder du mötet: kommunens bygglovsrådgivning.
- Räkna med två avgifter och två beslut om både lov och dispens behövs.
Bygger du i stället vid kusten i Skåne skiljer sig förutsättningarna delvis. Läs i så fall så hanteras strandskyddet längs Skånes kust.
Lovform sitter i Limhamn i Malmö och ritar bygglovshandlingar på distans för kunder i hela landet, med din beskrivning, skiss och foton som underlag. Ska du bygga vid vattnet kan du begära en kostnadsfri offert; svaret får du inom 24 timmar.
Vanliga frågor
Hur långt från vattnet gäller strandskyddet i Stockholms skärgård?
Normalt 100 meter från strandlinjen, på land och i vatten. På vissa platser är zonen utökad till 300 meter, till exempel i Täby enligt Länsstyrelsens beslut 2018, i fyra områden på Lidingö och kring Översjön, Säbysjön och obebyggda delar av Mälaren i Järfälla. Kontrollera alltid din tomt hos kommunen.
Behöver jag strandskyddsdispens för en lovfri tillbyggnad?
Det kan du behöva. Bygglov och dispens prövas var för sig, så en tillbyggnad på högst 30 kvadratmeter kan vara lovfri men ändå kräva dispens inom strandskyddat område. Både Värmdö och Nacka påpekar detta.
Vad kostar strandskyddsdispens?
Enligt 2026 års taxor 6 200 kr i Täby, 8 880 kr i Österåker, 11 234 kr i Haninge, 13 000 kr i Södertälje och 15 609 kr i Tyresö. Nacka tar betalt per timme. För Värmdö, Lidingö och Järfälla, se kommunens taxa.
Finns det krav på golvhöjd när man bygger nära havet?
Österåker har antagit en lägsta höjd på 2,7 meter över havet för nya byggprojekt, och Lidingö och Södertälje har skyfallskartor. I de andra kommunerna i jämförelsen har vi inte hittat sådana krav på bygglovssidorna, men frågan kan ändå tas upp i prövningen.
Texten är allmän information och bygger på kommunernas egna sidor, lästa den 4 oktober 2026. Vad som gäller för din fastighet avgörs av kommunen och i vissa fall av Länsstyrelsen.
